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L’Energiepass « as-built »

De quoi s’agit-il?

L’Energiepass « as-built » est une variante d’un passeport énergétique. Contrairement à l’Energiepass « autorisation », le « as-built » est établi après achèvement du bâtiment et décrit ce dernier comme il a été construit, d’où son nom « asbuilt », qui signifie « comme construit ». Chaque Energiepass établi pour un bâtiment ancien existant est par définition un Energiepass « as-built », car il décrit l’état du bâtiment à une date bien précise.

Est-il obligatoire ?

Oui, absolument, il est obligatoire pour chaque nouvelle construction, projets d’extensions et de modifications de bâtiments existants. Le règlement grand-ducal d’application exige qu’un nouvel Energiepass soit établi reprenant les adaptations qui ont été faites au cours de la construction et que cet Energiepass soit remis à l’autorité compétente (l’administration communale), afin de vérifier si les exigences sont toujours respectées.

A remarquer qu’auprès des membres de la FCCE (Fédération des conseillers et certificateurs énergétiques), aucun projet n’est connu où les critères fixés dans l’Energiepass lors de l’autorisation de bâtir ont été respectées à 100%. La construction est un processus vivant où il y aura toujours des imprévus, des changements d’utilisation, des incohérences techniques ou tout simplement, des détails concrétisés lors de l’exécution.

Finalement le non-respect des exigences de la performance énergétique ou des exigences minimales fixées dans l’Energiepass « autorisation » issus de modifications lors du chantier est à assimiler p.ex. comme le non-respect des limites de recul et peut faire perdre la validité de l’autorisation de bâtir.

A quoi sert-il ?

L’Energiepass « as-built » sert principalement à clôturer le processus de construction d’un nouveau bâtiment ou de travaux d’extension ou d’assainissement et de certifier que ces derniers ont respectés les exigences de l’autorisation de bâtir. Mais le « as-built » sert aussi au (nouveau) propriétaire à vérifier, si le bâtiment acheté sur plans ou les travaux réalisés lors d’un assainissement ou lors d’une extension respectent ce qui a été indiqué dans les contrats ou devis au niveau de l’efficacité énergétique. Finalement, il sert encore à la vente ou relocation d’un bâtiment.

Malheureusement les procédures judiciaires dont la base est l’Energiepass « as-built » manquant sont en train de s’accumuler. Les différents cas se ressemblent très souvent. P.ex. une maison achevée récemment est vendue. L’acte de vente devant le notaire est passé avec l’Energiepass « autorisation ». Après quelques mois, l’acheteur apprend qu’un Energiepass « as-built » est obligatoire. Il fait appel à un conseiller énergétique pour contrôler l’Energiepass qui a été remis. Ce dernier constate rapidement que l’Energiepass livré n’a rien à voir avec le bâtiment construit et les procédures judiciaires souvent très longues s’enchaînent, car il faut déterminer la valeur monétaire du dommage. Le dommage se compose généralement de la moins-value à la revente due à l’efficacité énergétique moins bonne, des consommations plus élevées pendant toute la durée de vie du bâtiment, des aides étatiques « promises » du vendeur et des coûts éventuels pour respecter au moins les exigences de l’autorisation de bâtir ou de confort.

A noter cependant que la majorité des promoteurs/vendeurs de maisons clés en main ne se permettent pas de ne pas établir un Energiepass « as-built », car les répercussions sur leur renommée et le risque d’un effet boule de neige sur tous leurs projets réalisés est trop important.

Comment le reconnaitre ?

Depuis le 01.10.2016 tous les Energiepass pour bâtiments d’habitation non « as-built » sont pourvus avec la mention « comme planifié » en haut de la première page de l’Energiepass. Pour les Energiepass pour bâtiments d’habitation établis avant le 01.10.2016 et tous les Energiepass pour bâtiments fonctionnels neufs, il est plus compliqué d’évaluer s’il s’agit du « as-built ». Si la date d’émission et la date de signature de l’Energiepass sont antérieures à la date d’achèvement du bâtiment, il est peu probable qu’il s’agisse de l’Energiepass « as-built ». Pour avoir certitude, il faut contacter l’expert qui a établi l’Energiepass.

Quand doit-il être établi ?

Au cas où un projet est bien suivi, toutes les modifications sur chantier sont directement intégrées dans les calculs de l’Energiepass. Ainsi, il existe un contrôle continu de l’efficacité énergétique. Des compensations nécessaires dues à des changements sont identifiés directement et des surprises en fin de chantier peuvent être évitées.

L’Energiepass « as-built » définitif est établi après achèvement de tous les travaux. En fonction du projet, le résultat du test Blower-Door et le résultat du calcul détaillé des ponts thermiques sont intégrés dans les calculs de l’Energiepass. L’Energiepass « as-built » est à établir pour les nouvelles constructions, pour les modifications et les extensions de bâtiments existants dans un délai de deux mois à partir du début de l’utilisation du bâtiment ou de deux mois après la réception définitive du bâtiment s’il n’y a pas encore eu d’occupation.

A remarquer que la difficulté de l’établissement de l’Energiepass « as-built » augmente en fonction du délai après achèvement. Si le « as-built » est établi directement à la fin des travaux, toutes les personnes impliquées se souviennent encore des sociétés et responsables qui ont contribué à la réalisation et se souviennent encore des matériaux voire des épaisseurs mis en œuvre. Par expérience, trois ans après achèvement personne ne se souvient de ce qui a été fait et une partie des documents a déjà été perdue.

Comment est-il établi ?

Contrairement aux attentes générales, l’établissement d’un Energiepass « as-built » ne se fait pas en quelques minutes. Il faut savoir que l’expert qui signe l’Energiepass est tout d’abord responsable des calculs et des valeurs qu’il a encodées. Il doit pouvoir présenter une preuve pour chaque valeur qu’il a encodée lors des calculs. Soit il a suivi le chantier, a contrôlé et documenté lui-même tous les matériaux et installations techniques mis en œuvre, soit il transmet la responsabilité au responsable des travaux en le faisant signer un certificat de conformité. P.ex. si le chantier n’a pas été suivi, les isolations sous dalles contre terre et leurs épaisseurs ne sont plus identifiables. Dans ce cas l’expert fait signer le certificat de conformité par le responsable des travaux qui a posé l’isolation en indiquant sur le document les caractéristiques. A défaut d’obtenir les preuves des isolants installés, le certificateur est obligé à utiliser des valeurs types (défavorables) pour les calculs.

A côté de la vérification des caractéristiques techniques, il y a d’autres points à vérifier notamment les ombrages réels présents, qui ont une très grande influence sur le résultat de l’Energiepass. Ensuite, il y a lieu de vérifier qu’il n’y a pas de radiateurs ou chauffages au sol installés dans les locaux à l’extérieur de l’enveloppe thermique, qui délimite le volume chauffé contre l’extérieur non chauffé. Il est donc clair qu’une visite des lieux s’impose. L’expert complètera le dossier avec les années de fabrication des installations techniques. Finalement l’étanchéité à l’air du bâtiment est à certifier par un test Blower-Door pour toutes les nouvelles constructions récentes.

En parallèle à l’Energiepass, il devrait aussi être clair que des plans d’exécution « as-built » sont nécessaires. Dans le cas d’une maison passive ces plans doivent être complétés par les détails d’exécution précis pour tous les raccords et jonctions, afin de permettre le calcul obligatoire des ponts thermiques. L’absence des plans « as-built » augmentera considérablement le temps à consacrer aux contrôles entre bâti et plans de la part du certificateur et par conséquent augmentera aussi les frais d’établissement de l’Energiepass « as-built ».

Qui doit le faire établir ?

En principe l’Energiepass « as-built » est à faire établir par le promoteur ou à défaut par le propriétaire. En cas de vente par un promoteur/vendeur maison clé en main, ce sont ces derniers qui s’occuperont de l’Energiepass « as-built » afin d’apporter la preuve que l’objet commandé correspond bien à l’objet livré.

Qui peut l’établir ?

En principe chaque personne agréée ou membre de l’OAI peut établir un Energiepass « as-built ». La FCCE conseil cependant de faire établir le « as-built » par le responsable qui a établi l’Energiepass «autorisation», car en général les coûts seront moins élevés. A notre connaissance il n’existe pas d’expert qui accepterait de reprendre (une partie) des calculs faits par un bureau externe, car à la fin du compte c’est l’expert du « as-built » qui sera responsable de tous les calculs.

La FCCE recommande fortement de ne pas accepter de devis pour l’établissement d’un Energiepass « autorisation » où les frais pour le « as-built » ne sont pas indiqués ou si l’expert refuse d’établir le « as-built ». Finalement, il est absolument recommandé de faire appel à un contrôle/suivi de chantier, afin de garantir la qualité énergétique du projet jusqu’à l’étape finale, qui est l’Energiepass « as-built ».

FÉDÉRATION DES CONSEILLERS ET CERTIFICATEURS ÉNERGÉTIQUES (FCCE)
Gilles WEIMERSKIRCH , Président
Tél. : 42 45 11 - 1

FÉDÉRATION DES CONSEILLERS ET CERTIFICATEURS ÉNERGÉTIQUES (FCCE)
Pedro PEREIRA, Conseiller
Tél. : 42 45 11 - 33
E-mail: p.pereira@fda.lu

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